2주택자의 주택임대사업자 등록-양도세,종부세 감면

2주택을 소유한 사람의 경우 주택을 양도하면 (중)과세가 되고, 공시가격의 합계가 6억원을 넘는 경우 종합부동산세가 과세됩니다.

 

이 경우 한 채를 장기임대주택으로 등록을 하면 어느 정도 세금부담을 줄일 수 있습니다.

즉 갑, 을 두 채를 소유하고 있는 경우 갑주택에 살면서 을주택을 장기임대주택으로 등록하는 것입니다.

 

장기임대주택으로 등록하기 위해서는 임대주택법에 따라 거주지 시·군·구청에 사업자등록과 세무서에 사업자등록을 해야 합니다. 이 때 임대하고자하는 주택의 공시가격이 임대개시일 현재 6억원(수도권 밖의 지역은 3억원) 이하이어야 하며, 5년 이상 임대를 하여야 합니다. (임대주택의 면적요건은 없어졌습니다.)

 

주택가액의 판단기준일은 임대주택 등록 후 최초 임대개시일 현재를 기준으로 하되, 2011년 10월 14일 전에 시·군·구청에 임대주택으로 등록한 주택은 취득 당시를 기준으로 합니다.

 

 

 

이렇게 을주택을 장기임대주택으로 등록한 후 갑주택을 양도하면 양도가액이 9억원 이하인 경우 1세대 1주택 비과세적용을 받을 수 있습니다. 이 때 갑주택은 보유기간 2년 및 거주기간 2년 요건을 충족하면 됩니다. (거주기간은 사업자등록 전에 거주하던 기간도 포함됩니다.)

 

양도세 비과세는 을주택을 5년 이상 임대하기 전에 갑주택을 양도하는 경우에도 적용받을 수 있으며, 다만 양도 후에라도 5년 이상 임대하면 됩니다. 이 때 을주택의 임대기간은 사업자등록을 하고 임대를 개시한 날부터 계산합니다.

 

갑주택을 비과세로 양도한 후 을주택을 양도하는 경우를 생각해 볼 수 있습니다. 을주택을 5년간 임대한 후 양도하는 경우 비록 을주택만을 소유한 1주택자라고 하더라도 전액 비과세가 되는 것이 아니며 갑주택 양도일 이후의 양도차익에 대하여만 비과세가 적용이 됩니다.

 

반면 갑주택을 먼저 양도하는 것이 아니라 을주택을 먼저 양도하게 되면 을주택은 양도소득세가 과세되지만 갑주택에 대하여는 비과세를 받을 수 있습니다.

 

따라서 두 채의 주택을 모두 양도할 계획이 있는 경우에는 양도차익을 비교해 보고 유리한 방안을 고려할 필요가 있습니다.

 

종합부동산세의 경우에도 을주택을 장기임대주택으로 등록을 하면 합산대상 주택에서 제외가 되므로 그만큼 절세를 할 수 있습니다.

이를 위해서는 6월 1일 전에 임대사업자등록을 한 후 관할 세무서에 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제 신청을 하여야 합니다.

 

임대사업자등록은 위와 같이 장점이 있는 반면 임대기간 5년을 채우지 못하면 벌금 등이 부과되며 감면되었던 세금도 추징됩니다. 또한 임대주택법에 따라 주택소재지에 표준임대차계약서를 사용하여 임대조건 신고 등을 해야 하는 번거로운 점도 있으므로 참고할 필요가 있습니다.