아파트 증여

가족간에 부동산을 증여하는 경우 증여세를 내게 된다.
가령 아버지가 아들에게 아파트를 증여하게 되면 아파트 가격이 3천만원을 넘게 되면 증여세가 나오는데, 이 때 아파트의 가격을 산정하는 것이 쉽지 않다.

세법에서는 증여세를 산출할 때의 재산가액을 증여일 현재의 시가에 의하도록 하고 있다.
여기서 '시가'란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용, 공매가격 및 감정가격 등을 시가로 인정하고 있다. 만약, 시가 산정이 어려우면 기준시가 등에 의하게 된다.

이 때 시가로 인정되는 가격은 증여일을 전후 3월 이내의 매매 가격 등에 의하며, 증여한 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 매매 가격 등이 있는 경우 이를 '매매사례가액'이라 하여 시가로 인정하고 있다.

아파트에 대한 증여세를 신고할 때 시가를 제대로 확인하지 않고 기준시가로 증여가액을 산정하는 경우 아래에서 보는 바와 같이 과세관청에서 시가를 재산정하여 증여세를 부과할 수 있으므로 증여한 아파트와 면적, 위치 등이 비슷한 아파트의 매매사례가액이 있는지의 여부를 잘 확인해 보아야 할 것이다..

-> 아래의 사례에 의하면 비교대상으로 선정된 아파트가 양도한 아파트보다 기준시가도 낮고, 시세도 낮은 것으로 인정되는 경우에는 납세자에게 불리한 것이 아니므로 매매사례가액으로 인정이 된다. 그러나 양도한 아파트보다 시세가 더 높은 것으로 인정이 되는 경우에는 매매사례가액으로 인정하지 않고 있다.


[국심2007중0268, 2007.06.22]
납세자는 기준시가 248,000천원인 114동 701호를 증여받고 기준시가로 증여세를 신고했는데, 국세청에서는 기준시가가 217,000천원인 114동 102호의 매매가격 350,000천원을 시가로 보아 증여세를 부과함.
-> 국세청 과세 정당함

[국심2006서3012, 2006.10.30]
납세자는 2004.8.23일 15층 아파트를 증여받고 기준시가인 142,500천원으로 증여세를 신고하였는데, 2006.8.24 국세청에서는 같은 단지의 14층 동일면적(기준시가 동일) 아파트의 매매가액 179,000천원으로 증여세를 부과함.
 -> 국세청 과세 정당함

[국심2006서2811, 2006.10.31]
납세자는 2005.7.22. 재건축예정인 기준시가 462,000천원인 아파트(34평)를 증여받고 기준시가로 증여세를 신고함. 국세청은 2005.6.20 거래된 같은 단지내의 5층 아파트의 매매가액 680,000천원을 시가로 보아 증여세를 부과함.
-> 재건축아파트의 시가는 방향, 층수, 내부상태 등 외형적인 요소가 시가 형성에 크게 영향을 미치는 것이 아니며, 이러한 외적인 요소를 고려하더라도 비교대상아파트는 쟁점아파트보다 적은 31평형이고 기준시가도 낮고, 조망권과 일조권면에서도 쟁점아파트에 비해 불리한 5층이므로 시세가 쟁점아파트보다 높다고 할 수 없으므로 이 매매사례가액이 납세자에게 불리하다고 볼 수 없다.
-> 국세청 과세 정당함.

[국심2006서2298, 2006.12.15]
납세자는 2004.4.23 14층 아파트(34평, 기준시가 517,500천원)를 증여받고 기준시가로 증여세를 신고함. 국세청은 2004.2.11 거래된 같은 단지 안의 8층 아파트에 대한 매매가액으로 증여세를 부과함.
-> 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 단지안에 있으나 위치 및 층수가 다르고, 기준시가가 더 높다.
쟁점아파트는 증여일 이후 시세가 하락하고 있어서 증여일 이후 공시된 기준시가 442,800천원(시가의 85%수준)에 비추어보면 납세자가 신고한 기준시가는 시가에 근접한 것으로 보인다.
또한 비교대상아파트는 역과 중심상와 더 가깝고, 근린공원에 연접하여 있어 쟁점아파트보다 더 선호가 될 것이므로 매매사례가액으로 볼 수 없다.
-> 국세청 과세 잘못됨

[국심2006서2562, 2006.09.25]
납세자는 2005.5.17. 324동 403호(23평) 아파트를 증여받고 기준시가로 증여세를 신고함. 국세청은 2006.5.18. 같은 동 906호의 2005.4.18 매매가액을 시가로 보아 증여세를 부과함.
-> 비교대상아파트는 쟁점아파트보다 기준시가도 더 높고, 시세도 더 높게 형성되고 있는 것으로 파악되므로 매매사례가액에 해당하지 않음
-> 국세청 과세 잘못됨

[국심2006서3100, 2006.12.15]
'상속세 및 증여세법' 제60조에 의하면, 증여재산의 평가는 시가로 볼 수 있는 수용, 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 가격이 있는 경우에는 이를 우선 적용하여 평가하는 것이고, 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적 평가방법인 국세청장이 고시한 기준시가 등으로 평가할 수 있는 것으로 규정하고 있고, 2003.12.31. 신설 개정된 같은 법 시행령 제49조 제5항에 의하면 당해 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액도 시가로 보도록 규정하고 있는바, 이는 증여세에 대하여 포괄주의를 채택하면서 당해 재산과 면적, 종류, 용도, 종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가격이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하려는데 그 취지가 있다고 할 것이므로 증여일 전후 3월 이내에 거래된 매매사례 아파트가 당해 증여아파트와 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사하다면 동 아파트의 매매사례가액을 기준시가보다 먼적 적용하는 것이 타당하다고 할 것이다.