신축주택감면 및 1세대1주택비과세

☞ 과거 일정기간 동안에 취득한 주택(이하 '신축주택'이라 함)에 대하여는 양도세를 감면한 조치가 있었는데, 신축주택이 1세대 1주택에 해당하고 양도시 6억을 넘는 고가주택에 해당하는 경우 감면과 1세대1주택비과세 중 어떤 것을 적용해야하는지의 문제가 발생한다.

예를 들어보면,,

양도가액이 770백만원, 취득가액이 360백만원, 4년 보유를 가정한 경우.

1) 감면만을 적용하면 농특세로 18백만원 정도를 납부하게 된다.
2) 1세대1주택비과세를 적용하면 양도가액 6억초과분에 대하여만 과세되므로 소득세 12백만원 정도를 납부하게 된다.
3) 1세대 1주택비과세와 6억초과분에 대한 감면을 동시에 적용하면 농특세 2백만원 정도가 나온다.

	감면+비과세	감면	비과세
양도가액	770,000,000	770,000,000	770,000,000
취득가액	360,000,000	360,000,000	360,000,000
양도차익	410,000,000	410,000,000	410,000,000
6억초과분차익	90,519,481		90,519,481
장기보유공제	27,155,844	123,000,000	27,155,844
양도소득금액	63,363,636	287,000,000	63,363,636
기본공제	2,500,000	2,500,000	2,500,000
과표	60,863,636	284,500,000	60,863,636
산출세액	11,933,182	90,720,000	11,933,182
농특세	2,386,636	18,144,000

즉 감면과 1세대1주택비과세 모두를 적용하게 되면 세액이 크게 줄어드는 것을 알 수 있다.

그러나, 지금까지의 예규에 따르면 감면과 1세대1주택 비과세 중 한가지만 선택을 할 수 있었는데, 이번 심판례에 의해 둘을 동시에 적용할 수 있게 되었다.

 국심 2006서0917, 2006.9.6

- 결정요지

소득세법 제95조 제3항에서 ‘양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다’라고 규정하고 있으므로 1세대 1주택 고가주택의 양도소득은 6억원을 초과하는 부분에 상당하는 양도차익에 한정된다 할 것이므로, 1세대 1주택 고가주택의 경우 양도가액 6억원을 초과하지 않는 부분에 상당하는 양도차익은 소득세법에 의하여 비과세 된다 할 것임.

또한, 소득세법상 1세대 1주택에 대한 비과세 규정과 조세특례제한법상 신축주택에 대한 양도소득세 과세특례는 지원목적이 다른 별개의 제도로서 소득세법과 조세특례제한법에서 양 규정간의 중복적용을 배제하는 명문의 규정이 없고, 설령 양 규정이 중복적용된다고 하더라도 이중으로 공제되거나 비과세되어 중복지원되는 문제는 발생하지 않는 것으로 보임.

 따라서 이건의 경우 쟁점아파트의 양도가액 중 6억원에 상당하는 양도소득은 우선 비과세를 적용하고, 양도가액 6억원을 초과하는 양도소득 중 쟁점아파트 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득에 대한 양도소득세는 감면(동 감면세액에 대한 농어촌특별세를 부과하는 것은 별론임)하고, 취득일로부터 5년 이후에 발생한 양도소득에 대하여는 양도소득세를 과세하는 것이 타당하다고 판단됨.

- 동시 적용을 배제한 예규
 서사-1641, 2006.06.08 및 서사-1579, 2005.09.01.

「소득세법」제89조 제1항 제3호의 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택이면서「조세특례제한법」제99조 또는 제99조의 3의 "신축주택에 대한 양도소득세 과세특례규정"이 적용되는 신축주택을 양도한 경우, 납세자가「조세특례제한법」제99조 또는 제99조의 3, 같은법 시행령 제99조의 3 제2항 규정에 의하여 양도소득금액을 계산하는 때에는「소득세법」제95조 제3항의 규정을 적용할 수 없는 것임.

      계약금납부일      (감면되는 주택)        조건
98. 5.22 ∼ 99. 6.30  전국 신축주택(다만, 국민주택은 1999.12.31일까지)
00.11. 1 ∼01. 5.22  서울·인천·경기도를 제외한 신축 국민주택
01. 5.23 ∼02.12.31  전국 신축주택
03. 1. 1 ∼03. 6.30  서울·과천·5대신도시를 제외한 신축주택