사업장을 임차한 경우 확정일자를 받자

☞ 상가건물을 임차한 경우 상가건물임대차보호법에 의해 보증금을 보호받을 수 있으므로 사업자등록시 확정일자를 받도록 하자.
건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효과가 있으므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제받을 수 있다. 만약, 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차계약 체결 후 당해 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 우선순위에서 뒤지기 때문에 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있다.

1. 적용대상

① 모든 임차인에 대하여 적용되는 것이 아니라 보증금이 일정액 이하인 경우에 적용이 된다.
② 환산보증금(보증금 + 월세환산액)이 지역별로 다음 금액 이하여야 한다.
.. 서울특별시 - 2억4천만원 이하
.. 과밀억제권역(서울 제외) - 1억9천만원 이하
.. 광역시(군지역과 인천광역시 제외) - 1억5천만원 이하
.. 기타지역 - 1억4천만원 이하
  (월세환산액 - 월세에 100을 곱한 금액)

2. 효과

① 대항력 : 건물의 소유권이 3자에게 이전되는 경우에도 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있음. (확정일자 없어도 됨)

② 사업자등록을 하고 확정일자를 받은 임차인은 상가건물이 경매 또는 공매되는 경우 확정일자를 기준으로 변제순위가 결정되므로 후순위자보다 우선하여 보증금을 회수할 수 있다.

계약기간만 변경되는 경우에도 확정일자를 다시 받고, 사업자등록정정신고도 함께 하여야 한다.

③ 보증금이 일정액 이하인 소액임차인의 경우 사업자등록을 한 경우(확정일자 없어도 됨) 건물이 경매된 경우 경매가액의 1/3범위 내에서 다른 권리자보다 최우선하여 보증금의 일정액을 변제받을 수 있다.
최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인(환산보증금) 및 보증금의 한도는 다음과 같다.

.. 서울특별시 - 4,500만원 이하 - 1,350만원까지
.. 과밀억제권역(서울 제외) - 3,900만원 이하 - 1,170만원까지
.. 광역시(군지역 및 인천 제외) - 3,000만원 이하 - 900만원까지
.. 기타지역 - 2,500만원 이하 - 750만원까지