선불 임대료를 받은 경우의 세금계산서 교부

 

부동산임대용역을 제공하면서 임대료를 선불 또는 후불로 받는 경우가 있는데 이 경우 공급시기는 어떻게 될까?

 

일반적으로 매월 임대료를 수령하기로 한 경우의 공급시기는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때이므로 매월 받기로 한 날에 세금계산서를 교부하면 되는데(계약상 지급일 전이라도 세금계산서를 교부한 경우 공급시기로 인정됨), 일년치 임대료를 선불로 받게 되면 예정신고기간 또는 확정신고기간 종료일이 공급시기가 된다.

 

따라서 1월부터 12월까지의 임대료를 1월에 모두 받았다면 3월말, 6월말, 9월말, 12월말에 각각 세금계산서를 교부하면 된다. 다만 1월에 선불로 받은 금액 전체에 대하여 세금계산서를 교부하는 경우에도 인정이 되고 있다.

서면3팀-396, 2008.02.25

 

[회신]

2과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불로 받는 경우 세금계산서 교부시기와 관련하여서는 서면3팀-2538(2004.12.14.)의 내용을 참고하기 바람.
참고예규: 서면3팀-2538(2004.12.14.)
귀 질의의 경우에는 계약 및 사실관계가 불분명하여 명확한 답변을 하기 어려우나, 사업자가 2과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우 당해 부동산임대용역의 공급시기는「부가가치세법」제9조 제2항 및 같은법 시행령 제22조 제4호의 규정에 의거 용역이 제공되는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일로 하는 것이며, 사업자가「부가가치세법」제9조 제1항 또는 제2항에서 규정하는 공급시기가 도래하기 전에 용역에 대한 대가의 전부 또는 일부를 받고 이와 동시에 그 받은 대가에 대하여 세금계산서를 교부하는 경우에는 그 교부하는 때를 당해 용역의 공급시기로 보는 것임. 귀 경우의 거래가 이에 해당하는지는 계약 및 관련내용을 종합하여 판단할 사항으로서 사실관계를 명확히 하여 관련법령을 참고하기 바람.

 

부가46015-526, 2000.03.08.

 

[회신]
부동산임대업을 영위하는 사업자가 2과세기간 이상에 거쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불로 받는 경우에 당해 용역의 공급시기는 부가가치세법시행령 제22조 제4호의 규정에 의하여 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일인 것이나,사업자가 당해 용역의 공급시기가 도래하기 전에 부가가치세법 제16조 제1항의 규정에 의하여 세금계산서를 교부하는 경우에는 그 교부하는 때를 당해 용역의 공급시기로 보는 것으로 당해 세금계산서를 교부받은 사업자는 세금계산서를 교부받은 과세기간의 매출세액에서 공제받을 수 있는 것임.

 

국심2005중1171, 2005.07.18

 

【주문】
심판청구를 기각한다.
 
【이유】
1. 처분개요
청구인은 2003.2. ○○○관리소로부터 공원 내 공용주차장 관리운영권을 경쟁입찰로 선정받아 2003.2.28. ○○○관리소와 임대기간을 2003.3.1.∼2003.12.31.로 하고, 연간 임대료를 171,500,000원으로 정하여 계약조건에 따라 2003.3.13. 연간 임대료 전액을 납부하면서 공급가액 155,909,090원, 부가가치세 15,590,909원(이하 "쟁점 매입세액"이라 한다)의 세금계산서를 교부받아 2003년 1기분 부가가치세신고시 매입세액으로 공제하여 신고하였다.

처분청은 청구인이 사업자등록을 신청한 날이 2003.6.9.이고, 이건 임대용역의 공급시기는 2003.3.13.이므로 쟁점 매입세액은 등록전매입세액에 해당한다고 보아 매입세액공제를 배제하여 2005.1.3. 청구인에게 2003년 1기분 부가가치세 19,619,600원을 결정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 2005.3.16. 심판청구를 제기하였다.

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
사업자가 2개의 과세기간에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받은 금액에 대해 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세기간의 합계액을 과세표준으로 계산할 경우 공급시기는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일(3.31., 6.30., 9.30., 12.31.)로 보는 것이므로 이건의 경우, 공급시기가 6.30. 이후에 도래하는 임대용역 공급분 140,318,181원의 매입세액(14,031,818원)을 공제하거나, ○○○관리소가 임대료를 연간 수입의 선납이라는 형식을 빌어 세금계산서를 발행하였지만 실질적으로는 월임대료를 선납받은 결과이고, 이는 매월 세금계산서를 발행한 것과 같은 의미를 갖는 것이므로 실질과세원칙에 따라 6월분 이후의 임대료 해당액인 109,136,363원에 해당하는 매입세액(10,913,637원)을 매출세액에서 공제하여야 한다.

또한, 청구인이 2003.7.24. 부가가치세 신고목적으로 처분청에 방문하였을 당시 담당공무원에게 세금계산서의 적법성을 문의하였는바, 담당공무원이 미리 알려주었더라면 월별로 나누어 세금계산서를 수취하였을 것인데도 이를 알려주지 않고, 연간 수입금액의 선납이므로 자동환급사항이라며 신고만 하면 된다고 답변함에 따라 세법에 무지하였던 청구인으로서는 담당공무원의 답변을 신뢰하여 그대로 신고하였음에도 사후에 추징한 처분은 신의성실원칙에 반하는 부당한 처분이다.
 
나. 처분청 의견
사업자가 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 그 대가를 매월, 매분기, 매반기에 기일을 정하여 받기로 한 경우에 있어서 당해 부동산임대용역의 공급시기는 부가가치세법 제9조 제2항 및 같은법시행령 제22조 제2호의 규정에 의하여 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때이며, 이 경우 사업자가 공급시기가 도래하기 전에 같은법 제16조의 규정에 의한 세금계산서 또는 같은법 제32조의 규정에 의한 영수증을 교부하는 경우에는 그 교부하는 때를 공급시기로 보는 것이므로 이건 임대용역의 공급시기는 세금계산서를 수수한 2003.3.13.이고, 청구인이 사업자등록을 신청한 날은 2003.6.9.이므로 쟁점 매입세액은 등록전매입세액에 해당한다.
또한, 처분청 담당공무원이 세금계산서 기재사항의 적법성 확인 및 연간 수입금액의 선납이 자동환급사항이라고 답변한 것은 청구인이 사업자등록 전에 교부받은 세금계산서라는 사실을 담당공무원에게 인지시켜 주지 않았을 때의 답변사항이었을 뿐이어서 신의성실원칙에 반하는 처분이 아니므로 쟁점 매입세액을 등록전매입세액으로 보아 공제를 배제한 처분에 잘못이 없다.
 
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
월임대료를 연간 선납한 경우, 임대용역의 공급시기를 월말 또는 예정 및 확정과세기간의 종료일로 볼 수 있는지 여부

 

다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 ○○○관리소와의 계약조건에 따라 연간 임대료 전액(171,500,000원)을 2003.3.13. 일시에 납부하였고, 같은날에 이건 세금계산서를 교부받아 2003년 1기분 부가가치세신고시 쟁점 매입세액을 공제하여 신고하였으며, 청구인 사업(○○○주차장)의 사업자등록신청일은 2003.6.9.인 사실이 확인되고 이 사실은 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.
  (2) 2개의 과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우에는 당해 금액을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세대상 기간의 합계액을 그 과세표준으로 하고, 당해 과세대상 기간이 속하는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일을 공급시기로 보는 것이나, 용역의 공급시기가 도래하기 전에 세금계산서를 교부하는 경우에는 부가가치세법 제9조 제3항의 규정에 의하여 그 세금계산서를 교부하는 때를 공급시기로 본다고 규정하고 있는바, 청구인 역시 공급시기가 도래하기 전에 세금계산서를 미리 교부받음으로써 그 공급시기가 2003.3.13.로 앞당겨졌고, 2003.6.9. 사업자등록신청을 한 관계로 매입세액의 공제가 배제되는 등록전매입세액에 해당하므로 법령규정상 청구인 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
 
4. 결론
이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

 

심사부가2001-242, 2001.08.03.

 

【요지】
사업자가 당해 용역의 공급시기가 도래하기 전에 부가가치세법 제16조 제1항의 규정에 의하여 세금계산서를 교부하는 경우에는 그 교부하는 때를 당해 용역의 공급시기로 보는 것으로 당해 세금계산서를 교부받은 사업자는 세금계산서를 교부받은 과세기간의 매출세액에서 공제받을 수 있는 것임(부가 46015-526, 2000. 3. 8).
 
【주문】
○○○세무서장이 2001. 6. 19 청구법인에게 결정고지한 2000년 제2기분 부가가치세 1,749,940원은, 2000. 11. 21 청구외 ○○○로부터 교부받은 매입세금계산서의 매입세액 54,000,000원을 매출세액에서 공제하여 이를 경정한다.

 

【이유】
1. 처분내용
청구법인은 청구외 ○○○가 운영하고 있는 경기도 ○○○시 ○○동 XXX-X, X 소재 △△주유소(이하 “쟁점사업장”이라 한다)를 임차기간 40개월, 임차료 540,000,000원으로 2000. 10. 27 임대차계약(이하 “쟁점계약서”라 한다)을 하고 이에 대하여 청구외 ○○○로부터 세금계산서(공급가액 : 540,000,000원,세액 : 54,000,000원, 이하 “쟁점세금계산서”라 한다)를 2000. 11. 21 교부받아 2000년 제2기 부가가치세 확정신고시 매입세액을 공제하여 64,940,059원을 환급신고하였으며, 청구외 ○○○는 쟁점세금계산서를 과세표준에 포함하여 부가가치세를 신고납부하였다.
처분청은 쟁점사업장에 환급 현지확인조사를 실시하여 당해 과세기간 해당 2개월분 임차료(공급가액 : 27,000,000원, 세액 : 2,700,000원)를 제외한 임차료에 대한 매입세액 51,300,000원을 불공제하여 2000년 제2기분 부가가치세 1,749,940원을 2001. 6. 19 청구인에게 경정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 2001. 6. 20 심사청구하였다.
 
2. 청구주장
청구법인이 쟁점사업장에 대해 임대인과 적법하게 임차계약을 체결하고 임차기간 40개월에 대한 대가를 일시불로 지급하고 교부받은 쟁점세금계산서를 2000년 제2기 부가가치세 확정신고시 이를 매입세액 공제하여 환급신고한 것은 적법한 신고인데도 처분청은 선급임차료를 부당공제로 보아 매입세액을 불공제한 처분은 부당하다.
 
3. 처분청 의견
부가가치세법 제9조 제2항 및 같은법시행령 제49조의 2【부동산 임대용역 등에 대한 과세표준 계산의 특례】에서 사업자가 2과세기간 이상에 걸쳐 부동산 용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우에는 당해 금액을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세기간의 합계액을 그 과세표준으로 한다는 규정에 의하여 결정한 당초 처분은 타당하다.
 
4. 심리 및 판단
가. 쟁 점
임차기간 40개월에 대한 임차료를 선지급하고 쟁점세금계산서를 교부받아 매입세액 공제한 것이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.

 

부가가치세법 제22조 제2호에서 그 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 공급하는 경우에는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 공급시기로 규정하고 있는 바, 관련법령을 종합하여 보면 공급시기가 도래하기 전에 그 대가를 받기로 한 때에는 그 때를 공급시기로 하여 세금계산서를 교부할 수 있음을 알 수 있다.

셋째, 부가가치세는 거래세의 성격을 지니고 있으며, 그 거래의 확인을 모두 세금계산서에 의존하도록 하고 있다. 따라서 재화를 실지로 인도하지 아니하였거나 또는 용역의 제공이 완료되지 아니한 때에 세금계산서를 교부한 때에는 일단 당해 과세거래는 적법하게 이루어진 것으로 하여 공급시기가 도래된 것으로 보도록 부가가치세법 제9조 제3항에서 규정하고 있으며, 부가가치세 예규(부가 46015-526, 2000. 3. 8)에서도 「부동산임대업을 영위하는 사업자가 2과세기간 이상에 거쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불로 받는 경우에 당해 용역의 공급시기는 부가가치세법시행령 제22조 제4호의 규정에 의하여 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일인 것이나, 사업자가 당해 용역의 공급시기가 도래하기 전에 부가가치세법 제16조 제1항의 규정에 의하여 세금계산서를 교부하는 경우에는 그 교부하는 때를 당해 용역의 공급시기로 보는 것으로 당해 세금계산서를 교부받은 사업자는 세금계산서를 교부받은 과세기간의 매출세액에서 공제받을 수 있는 것」으로 해석하고 있는 바,

청구법인과 청구외 ○○○가 상호 약정한 임대차계약에 따라 거래대금을 정산하고 당해 용역의 공급시기가 도래하기 전에 쟁점세금계산서를 교부한 이건의 경우 당해 용역의 공급시기는 쟁점세금계산서를 교부한 때인 2000. 11. 21이라고 할 것이다.
상기 사실관계와 조사내용을 종합하여 보면, 처분청이 부가가치세법시행령 제49조의 2【부동산임대용역 등에 대한 과세표준계산의 특례규정】에 의거 쟁점세금계산서를 임대기간에 안분계산하여 매입세액을 공제한 처분은 관련법령을 잘못 적용하였다고 할 것이고, 이건의 경우와 같이 용역의 공급시기가 도래하기 전에 세금계산서를 교부한 때에는 부가가치세법 제9조 제3항의 규정을 적용하는 것이 적법하다고 할 것이므로 청구법인이 청구외 ○○○로부터 교부받은 쟁점세금계산서의 매입세액은 교부받은 과세기간의 매출세액에서 공제하는 것이 타당하다고 할 것이다.
 
따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

 

서면3팀-832, 2008.04.28

 

【질의】
부가가치세법 시행규칙 제9조 제2항 제2호에 따르면 영 제22조 제2호의 규정에 의한 장기할부 또는 통신 등 그 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우 공급시기는 제2항 본문의 규정에 따라 공급시기 전이라고 세금계산서를 교부하는 때를 용역의 공급시기로 본다고 규정하고 있음.
계속적 용역공급에 해당하는 부동산임대용역의 경우 매월분의 임대료를 익월 15일에 지급하기로 약정되어 있으나, 세금계산서는 매월의 말일로 작성하여 교부하는 경우(2008.2.분은 2월말로 작성하여 교부하고 수금은 3.15.에 함)
이 경우 계속적으로 공급하는 임대용역의 공급시기 도래하기 전에 세금계산서를 교부하는 때를 공급시기로 볼 수 있는지 여부
 
【회신】
사업자가 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 그 대가를 매월 기일을 정하여 받기로 한 경우에 있어서 당해 부동산임대용역의 공급시기는「부가가치세법」제9조 제2항 및 동법 시행령 제22조 제2호의 규정에 의하여 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것이며, 이 경우 사업자가 당해 공급시기가 도래하기 전에 동법 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부하는 경우에는 그 교부하는 때를 당해 용역의 공급시기로 보는 것으로 다음 회신사례(서삼-1284, 2004.7.5.)를 참고하기 바람.
○ 참고예규: 서삼-1284(2004.7.5.)
사업자가 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 그 대가를 매월, 매분기, 매반기에 기일을 정하여 받기로 한 경우에 있어서 당해 부동산임대용역의 공급시기는 부가가치세법 제9조 제2항 및 동법시행령 제22조 제2호의 규정에 의하여 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것이며, 이 경우 사업자가 당해 공급시기가 도래하기 전에 동법 제16조의 규정에 의한 세금계산서 또는 동법 제32조의 규정에 의한 영수증을 교부하는 경우에는 그 교부하는 때를 당해 용역의 공급시기로 보는 것임.

<세무사 이도상>

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