1세대 1주택 비과세 – 보유 및 거주 요건

질문 : 2년 전에 서울에 아파트 1채를 취득하여 가족과 함께 취득일 이후부터 계속 살고 있습니다. 1년 뒤에 이 아파트를 양도하는 경우 양도세를 내야 하나요?

  

답변 : 1세대가 3년 이상 보유한 1주택을 양도하는 경우 양도시점에 다른 주택을 보유하고 있지 않다면 양도세가 과세되지 않으며, 이를 ‘1세대 1주택 비과세’라고 한다.

 

즉 1세대 1주택의 경우 양도차익이 많이 생겨도 양도세를 내지 않으므로 비과세요건을 정확히 알고 활용하는 것이 중요하다.

 

‘1세대 1주택 비과세’를 적용받기 위해서는 주택을 양도하는 시점에 1세대가 3년 이상 보유한 주택 한 채만 소유하고 있어야 한다. 즉 양도하는 시점에만 1주택을 보유하면 되므로, 홍길동씨가 A와 B 아파트 두 채를 보유하고 있는 경우에도 A아파트를 먼저 양도하는 경우에는 A아파트에 대해 양도세가 과세되지만, 그 후에 B아파트를 양도할 때는 B아파트를 3년 이상 보유하였다면 비과세가 된다.

 

‘1세대 1주택 비과세’를 적용받기 위한 요건은 기본적으로 3년 이상을 보유하는 것외에 추가로 서울, 과천 및 5대신도시(분당, 일산, 산본, 평촌, 중동)에 소재한 주택은 3년 이상 보유하면서 2년 이상 실제 거주해야 한다.

 

그러므로 위 질문의 경우 현재 2년 이상 거주하였고, 1년 뒤면 3년 이상 보유하게 되므로 1년 뒤에 주택을 양도하게 되면 비과세에 해당하여 양도세가 과세되지 않는다. 물론 양도시점에 다른 주택을 취득하지 않아야 한다.

 

※ 거주기간의 확인방법

일반적으로 거주기간을 확인하는 기본자료는 주민등록의 전입일과 전출일이다. 그런데 실제로는 양도한 주택에 거주했지만 주민등록을 이전하지 않아서 주민등록상으로는 거주요건을 증명하지 못해서 과세되는 경우가 있을 수 있다. 이 경우에도 실제로 거주했다는 증거 서류를 세무서에 제출하여 거주한 사실이 인정되면 비과세 받을 수 있다.